Foi bolha? Sim, mas o futuro é promissor

Uma breve análise do mercado imobiliário nacional nos últimos anos
Mercado imobiliário

Foi uma festa!

Incorporadoras  e Imobiliárias abrindo capital na Bovespa e captando milhões de dólares, lançamentos de 500, 600 unidades vendidos em um final de semana, bancos pagando  fortunas  para imobiliárias e corretores para que estes direcionassem  seus clientes para  financiamento imobiliário.

 

E mais: Plantões de vendas com filas e clientes esperando horas para serem atendidos (e muitas vezes sequer conseguiam  comprar) . Êxtase total!

Corretores com  3 meses de mercado se tornaram gerentes e em 6 meses já eram diretores. O dinheiro era abundante e o horizonte parecia ensolarado . Criou-se uma nova ‘’casta’’ de investidores. O chamado investidor ‘’short swing’’: Este investidor comprava um pequeno  apartamento em qualquer localização, ou uma sala comercial no pré-lançamento com tabela ZERO e depois de alguns meses revendia  com lucros jamais vistos.

 

Profissionais liberais, pequenos comerciantes, funcionários públicos, etc formavam esse grande exército de investidores imobiliários ‘’Short Swing”. E esse time especulativo foi responsável por mais de 50% das aquisições de lançamentos  nesse período  em que  o  mercado imobiliário brasileiro viveu uma pujança de fazer inveja aos países mais desenvolvidos do mundo.

 

A “festa” começou em 2006, teve um pequeno ‘’Coffee Break’’ com a crise americana  de 2008 (uma marola para o Brasil)  e  logo voltou a bombar. Somente em 2013  que tivemos  a sinalização de que algo não ia bem: A velocidade de vendas dos lançamentos não era mais a mesma, os estoques das incorporadoras começaram a preocupar (até atingirem níveis  estratosféricos nos anos seguintes), os  investidores ‘’short swing’’ ficaram sem porta de saída  no mercado e os distratos passaram a ser o caminho para recuperar ao menos parte dos valores investidos – e os resultados das  empresas de Real Estate listadas na BOVESPA  despencaram para patamares surpreendentes. Foi aí que a festa começou a esfriar.

 

Vivi essa época intensamente. Atuei como executivo da Brasil Brokers por 8 anos além de fazer parte do bloco de acionistas que fez o IPO da empresa em outubro de 2007. Fui mais um,  que embriagado pelas  facilidades que o mercado  oportunizou (parecia que vender imóvel era mais fácil que vender pão quente), não vislumbrei que aquela situação não era sustentável e que em algum momento viria uma tempestade. E ela veio! Veio em forma de tormenta em NÍVEL MÀXIMO!

 

Podemos culpar a recessão pela grave crise que o mercado imobiliário está  passando? Em parte. Evidentemente que nenhum setor econômico nacional vai bem. As altas de juros, o endividamento das classes B e C e a baixa oferta de créditos são  aspectos ‘’breca –varejo’’ para qualquer segmento. Mesmo assim, a verdade é que para o mercado imobiliário o buraco é bem mais embaixo.

 

Durante esses anos de êxtase perdeu-se a visão de longo prazo e erros básicos foram cometidos. Superestimando o mercado  e orientadas pelos seus guidances*, incorporadoras e imobiliárias aventuraram-se em uma atuação nacional – em um país de dimensões continentais – onde o foco era vender, vender, vender e crescer. A euforia mascarou as deficiências  e  controles, custos, orçamentos,  engenharia  e gestão eram assuntos secundários  (e chatos) diante daquele mercado que tudo comprava, e que tudo aceitava ,      

 

Empresa valiosa era aquela que tinha land bank. Rentabilidade e eficiência foram colocadas em segundo plano. Era bolha? Sim. Sem dúvida uma grande bolha!   Lançamos demais  e  vendemos  certo para compradores errados. Certamente  foi diferente da bolha americana, onde a crise imobiliária contagiou todo o sistema financeiro e bancos com mais de 100 anos faliram.

 

Temos que admitir: Apesar do sistema financeiro brasileiro ter passado incólume, foi bolha sim! Grandes incorporadoras endividadas e sem caixa (algumas em recuperação judicial), as maiores imobiliárias do país apresentando prejuízos milionários. Cerca de 40% do que foi vendido foi distratado, a taxa de vacância de imóveis para locação e estoques de incorporadoras chegaram a níveis elevadíssimos, preços caindo, enfim sinalização óbvia de que uma bolha estourou! O mercado imobiliário nacional tem sim fundamentos sólidos mas não tem mercado  que resista a uma bolha especulativa, principalmente quando associada a essa crise econômica e de confiança que estamos vivenciando nesse país.             

Lógico que existem exceções. Empresas de Real Estate que atuam em segmentos nichados, que preservaram seu caixa e que souberam lidar com essa redução de mercado estão “muito bem obrigado ‘’.

 

E agora? Quais as perspectivas para os próximos anos do mercado imobiliário nacional ?

 

A primeira notícia boa é que já chegamos ao fundo do poço. Pior não fica. Se não tem mais para onde piorar, bem, só pode melhorar. Outro ponto favorável é que a economia parece estar blindada das crises políticas e caminha  com pernas próprias: Mesmo depois das recentes (e graves) denúncias contra o Presidente Temer, o dólar não explodiu, a Bovespa não implodiu e o país não parou.

 

Ainda falando do cenário macroeconômico, pela primeira vez em anos a economia vai crescer em 2017. Pode parecer um crescimento irrelevante –  0,5% . Mas para quem via sua economia encolher ano após ano, crescer 0,5% é um baita número. E mais: A taxa de juros vem caindo – espera-se uma SELIC de 7.5% até o final do ano – e aquela velha equação da economia não falha nunca:  O juro baixa, o  dinheiro sai no mercado financeiro   e   o consumo aumenta.   

        

Das ‘’boas notícias setoriais‘’ vale destacar que os estoques estão diminuindo. Verdade que foi uma entrega sofrida para as incorporadoras, visto que a única forma para desovar os estoques foram os ‘’feirões de descontos‘’ e as perdas foram grandes. Mesmo assim, capitais que chegaram a ter 12 mil unidades em estoque hoje têm pouco mais 2 mil unidades.  

Outro ponto que vale destaque é que esse mercado seletivo obrigou as incorporadoras a melhorarem seu produtos e às imobiliárias a melhorarem seus serviços. Novas estratégias de marketing mais assertivas – leia-se estratégias on line – também vem conectando produtos certos para os compradores certos.  

Seguramente a velocidade de vendas é outra (até porque o que se viu no passado não era sustentável), mas  produtos imobiliários nichados, bem pensados, com precificação correta e boas estratégias comerciais, vem performando   satisfatoriamente. A recuperação já é uma realidade. Certamente lenta, porém  gradual e consistente.

 

Enfim, os sólidos fundamentos do mercado imobiliário nacional , a  recuperação da economia e a nova atuação dos players – muito mais cautelosa e racional – nos sinalizam que novamente  vivenciaremos um novo bom momento no segmento. Dessa vez muito mais legítimo, firme e duradouro .    

Eduardo Sukienik – Sócio Diretor Executivo The Wedge

COMENTÁRIO

  • Ari Barrilli 8 de agosto de 2017 at 10:36

    Eduardo. Seu comentário está perfeito. Nada à acrescentar na sua análise. Espero que o mercado possa finalmente crescer com o aprendizado destes muitos momentos de vacas gordas e magras. Sempre, no mercado imobiliário brasileiro, vivemos de sazonalidade intensa e frequente, creio que pela cultura de “Vender, vender, crescer e ganhar ” que não cria um futuro saudável para todos.

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